Jakarta, 21 September 2026 – Wajib Pajak yang sedang mengurus Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) terkadang menemukan kendala ketika Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) tidak muncul dalam sistem. Kondisi tersebut dapat terjadi meskipun Wajib Pajak merasa telah memenuhi ketentuan untuk memperoleh fasilitas pengurang dalam penghitungan BPHTB. Salah satu penyebab yang perlu diperiksa adalah keberadaan permohonan BPHTB sebelumnya yang masih tercatat aktif. Situasi ini terutama dapat terjadi ketika pengurusan sebelumnya dilakukan melalui notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) lain, tetapi permohonannya belum dibatalkan. Sistem kemudian masih membaca fasilitas NPOPTKP sebagai bagian dari permohonan yang sedang berjalan. Akibatnya, NPOPTKP tidak dapat digunakan kembali ketika Wajib Pajak mengajukan permohonan baru.
NPOPTKP merupakan nilai yang digunakan sebagai pengurang Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP dalam menghitung BPHTB terutang. Keberadaan komponen tersebut dapat memengaruhi jumlah BPHTB yang harus dibayarkan oleh pihak yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan. Ketentuannya diterapkan sesuai dengan jenis perolehan hak dan peraturan pemerintah daerah tempat objek berada. Untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di suatu daerah, ketentuan nasional menetapkan NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta. Sementara untuk perolehan hak karena hibah wasiat atau waris tertentu dalam hubungan keluarga, batas minimumnya berbeda dan pemerintah daerah dapat menetapkan ketentuan lebih lanjut. Karena BPHTB merupakan pajak daerah, besaran dan mekanisme administratifnya perlu mengacu pada peraturan daerah masing-masing.
Persoalan NPOPTKP yang tidak muncul dapat terjadi ketika seorang Wajib Pajak sebelumnya telah memulai proses BPHTB melalui Notaris atau PPAT A. Karena alasan tertentu, pengurusan tersebut kemudian tidak dilanjutkan dan Wajib Pajak berpindah menggunakan jasa Notaris atau PPAT B. Apabila permohonan pertama belum dibatalkan dalam sistem, statusnya masih dapat terbaca sebagai permohonan aktif. Ketika pengajuan baru dibuat, sistem dapat mendeteksi bahwa fasilitas NPOPTKP telah terhubung dengan permohonan sebelumnya. Akibatnya, fasilitas tersebut tidak tersedia pada pengajuan berikutnya meskipun transaksi pertama sebenarnya tidak diteruskan. Kondisi inilah yang perlu diperiksa sebelum menganggap terdapat kesalahan dalam penghitungan BPHTB.
Langkah pertama yang dapat dilakukan adalah memeriksa kembali apakah terdapat permohonan BPHTB lain atas nama Wajib Pajak yang masih aktif. Pemeriksaan dapat dilakukan melalui notaris atau PPAT yang sebelumnya menangani transaksi tersebut. Wajib Pajak juga perlu memastikan bahwa pengajuan lama tidak sekadar dihentikan secara informal, melainkan telah benar-benar dibatalkan dalam sistem. Berkas yang tidak lagi diproses belum tentu otomatis berstatus batal dalam administrasi BPHTB. Selama status permohonan tersebut masih aktif, sistem tetap dapat mengenalinya sebagai pengajuan yang sedang berlangsung. Karena itu, status administrasi menjadi salah satu bagian utama yang harus dipastikan ketika NPOPTKP tidak muncul.
Apabila ditemukan permohonan lama yang masih aktif, Wajib Pajak dapat mengajukan pembatalan sesuai prosedur pada unit pelayanan pajak daerah. Untuk wilayah DKI Jakarta, penyelesaian dapat dilakukan melalui Unit Pelayanan Pemungutan Pajak Daerah atau UPPPD yang menangani administrasi terkait. Petugas kemudian akan melakukan pemeriksaan terhadap permohonan yang dimaksud sebelum proses pembatalan dilakukan. Setelah permohonan lama dibatalkan dan perubahan status telah tercatat pada sistem, Wajib Pajak dapat melanjutkan pengajuan BPHTB melalui notaris atau PPAT yang dipilih. Pembaruan sistem menjadi tahap penting karena pengajuan baru perlu membaca status terbaru dari Wajib Pajak. Setelah data diperbarui, fasilitas NPOPTKP dapat diproses kembali apabila seluruh ketentuan memang terpenuhi.
Wajib Pajak juga perlu memastikan data yang digunakan dalam pengajuan telah sesuai dengan dokumen pendukung. Informasi mengenai identitas penerima hak, objek tanah atau bangunan, jenis transaksi, nilai perolehan, serta data administrasi lainnya harus dimasukkan secara tepat. Nomor Objek Pajak atau NOP juga menjadi identitas penting bagi objek dalam administrasi perpajakan. Kesalahan atau ketidaksesuaian data berpotensi menyebabkan proses verifikasi membutuhkan pemeriksaan lebih lanjut. Karena itu, dokumen transaksi sebaiknya diperiksa kembali sebelum pengajuan dikirimkan melalui sistem. Koordinasi antara Wajib Pajak dan notaris atau PPAT dapat membantu memastikan seluruh data telah sesuai sejak awal sehingga proses BPHTB tidak tertunda karena persoalan administratif.
Hal lain yang perlu dipahami adalah tidak munculnya NPOPTKP tidak otomatis berarti hak Wajib Pajak terhadap fasilitas tersebut hilang. Permasalahan dapat bersifat administratif apabila fasilitas masih terkunci pada pengajuan terdahulu. Karena itu, membuat pengajuan baru secara berulang bukan langkah yang tepat sebelum status permohonan sebelumnya diperiksa. Pengajuan berulang justru dapat membuat riwayat administrasi semakin sulit ditelusuri apabila terdapat lebih dari satu berkas untuk transaksi yang berkaitan. Wajib Pajak sebaiknya terlebih dahulu memastikan hanya terdapat satu permohonan BPHTB aktif. Apabila ingin berpindah notaris atau PPAT, pengajuan sebelumnya perlu diselesaikan atau dibatalkan terlebih dahulu sesuai prosedur.
Pemeriksaan sejak awal juga penting karena NPOPTKP memiliki pengaruh langsung terhadap dasar penghitungan BPHTB. Apabila komponen pengurang tersebut tidak diterapkan padahal Wajib Pajak memenuhi ketentuan, hasil perhitungan yang muncul dapat berbeda dari yang diperkirakan. Sebaliknya, fasilitas NPOPTKP juga tidak dapat diterapkan secara otomatis tanpa memperhatikan status dan jenis perolehan hak. Pemerintah daerah memiliki kewenangan mengatur pelaksanaan BPHTB berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Oleh sebab itu, penyelesaian kendala sebaiknya dilakukan melalui kanal pelayanan resmi pemerintah daerah apabila pemeriksaan melalui notaris atau PPAT belum memberikan hasil. Petugas dapat memeriksa status permohonan dalam sistem sekaligus menjelaskan tindakan administratif yang perlu dilakukan.
Kasus NPOPTKP yang tidak muncul saat pengajuan BPHTB pada akhirnya menunjukkan pentingnya memastikan status setiap permohonan sebelum membuat pengajuan baru. Wajib Pajak yang sebelumnya pernah memproses BPHTB melalui notaris atau PPAT lain perlu memastikan berkas lama tidak lagi berstatus aktif apabila pengurusannya telah dihentikan. Jika masih aktif, pembatalan harus dilakukan melalui prosedur yang berlaku sebelum pengajuan baru dilanjutkan. Setelah status permohonan diperbarui, sistem dapat kembali memproses NPOPTKP sepanjang Wajib Pajak memenuhi persyaratan. Pemeriksaan data identitas, objek pajak, jenis transaksi, dan dokumen pendukung juga tetap diperlukan untuk mencegah kendala lainnya. Dengan administrasi yang tertib sejak awal, penghitungan dan penyelesaian BPHTB dapat dilakukan dengan lebih lancar tanpa terhambat oleh permohonan lama yang masih tercatat dalam sistem.